S&P GLOBAL RATINGS CONFIRMA CALIFICACIONES EN ESCALA GLOBAL Y NACIONAL DE GRU
December 05 2017 - 6:04PM
BMV General Information
RESUMEN* GICSA, EMPRESA MEXICANA DE BIENES RACES, HA MANTENIDO SU
RESILIENTE DESEMPEO OPERATIVO ENSUS PROPIEDADES ESTABILIZADAS A
PESAR DE LAS VOLTILES CONDICIONES MACROECONMICAS EN MXICO DURANTE
2017. AUNQUE LA EMPRESA INCURRI EN DEUDA EN LOS LTIMOS 12MESES PARA
FINANCIAR SUS PLANES DE CRECIMIENTO, LO CUAL PRESION SUS
INDICADORES CREDITICIOS, ESTOS LTIMOS SE MANTIENEN EN LNEA CON EL
NIVEL DE CALIFICACINACTUAL.
* RECIENTEMENTE, GICSA TAMBIN REFINANCI SUS CONSIDERABLES
VENCIMIENTOS DE DEUDA DE CORTO PLAZO, CON LO QUE REDUJO LA PRESIN
SOBRE SU PERFIL DE VENCIMIENTOS DE DEUDA Y SOBRE SU LIQUIDEZ EN
GENERAL.
* CONFIRMAMOS NUESTRAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE EMISOR EN
ESCALA GLOBAL DE 'BB' Y EN ESCALA NACIONAL DE 'MXA' DE GICSA. AL
MISMO TIEMPO, CONFIRMAMOS NUESTRAS CALIFICACIONES DE EMISIN
ENESCALA NACIONAL DE 'MXA' DE LAS DIFERENTES NOTAS LOCALES DE LA
EMPRESA.
* LA PERSPECTIVA ESTABLE REFLEJA NUESTRAEXPECTATIVA DE QUE GICSA
MANTENGA ROBUSTAS TASAS DE RENOVACIN Y OCUPACIN EN SUS PROPIEDADES
ESTABILIZADAS, AL TIEMPO QUE CONTINA CON LA EJECUCIN DE SU AGRESIVO
PLAN DE EXPANSIN. A PESAR DE LOS REQUERIMIENTOS DE FONDEO EXTERNO
ADICIONALES EN LOS SIGUIENTES 12 MESES, ESPERAMOS QUE LA DEUDA A
EBITDA Y LA DEUDA A CAPITAL DE GICSA SE MANTENGAN CONSISTENTEMENTE
POR DEBAJO DE 7.5 VECES (X) Y DE 50%, RESPECTIVAMENTE.
ACCIN DE CALIFICACINCIUDAD DE MXICO, 5 DE DICIEMBRE DE 2017.-
S&P GLOBAL RATINGS CONFIRM HOY SUS CALIFICACIONES CREDITICIAS
DE EMISOR EN ESCALA GLOBAL DE 'BB' Y EN ESCALA NACIONAL -CAVAL- DE
'MXA' DE GRUPO GICSA S.A.B. DE C.V. LA PERSPECTIVA SE MANTIENE
ESTABLE.AL MISMO TIEMPO, CONFIRMAMOS NUESTRAS CALIFICACIONES DE
EMISIN EN ESCALA NACIONAL DE 'MXA' DE LAS DIFERENTES NOTAS LOCALES
DE LA EMPRESA. MANTENEMOS NUESTRA CALIFICACIN DE RECUPERACIN DE '3'
(ESTIMADO REDONDEADO DE 65%), LA CUAL INDICA NUESTRA EXPECTATIVA DE
UNA RECUPERACIN SIGNIFICATIVA PARA LOS TENEDORES DE BONOS EN CASO
DE INCUMPLIMIENTO DE PAGO.
FUNDAMENTOA PESAR DE LAS VOLTILES CONDICIONES MACROECONMICAS EN
MXICO DURANTE 2017, EL DESEMPEO OPERATIVO DE GICSA SE HA MANTENIDO
SLIDO, LO QUE REFLEJA SU ADMINISTRACIN DE ACTIVOS DE ALTO PERFIL Y
SU RESILIENTE CARTERA. DURANTE LOS PRIMEROS NUEVE MESES DEL AO, LA
EMPRESA HA PODIDO AUMENTAR SU REA BRUTA RENTABLE (ABR)EN 14%, AL
TIEMPO QUE AUMENT SU TASA DE OCUPACIN PROMEDIO A 92.5%, CON LO QUE
MANTUVO SU ALTA TASA DE RENOVACIN EN TORNO A 98%. GICSA CONTINUA
CON LA EJECUCIN DE SU AGRESIVO PLAN DE EXPANSIN, EL CUAL HA
REQUERIDO DE DEUDA ADICIONAL POR UN MONTO DE $5,000 MILLONES DE
PESOS MEXICANOS (MXN) APROXIMADAMENTE (INCLUYENDO LA RECIENTE
EMISIN DE CERTIFICADOS BURSTILES POR MXN1,000 MILLONES) EN LOS
LTIMOS 12 MESES. LA DEUDA HA AFECTADO LOS INDICADORES CREDITICIOS
DE LA EMPRESA. AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017, GICSA PRESENT NDICES DE
DEUDA A EBITDA Y DE DEUDA A CAPITAL DE 7.0X Y DE 44%,
RESPECTIVAMENTE, EN COMPARACIN CON 5.4X Y 37% ENEL MISMO PERIODO
DEL AO ANTERIOR. AUNQUE ESPERAMOS QUE GICSA NECESITE MS FONDEO
EXTERNO EN LOS SIGUIENTES AOS PARA COMPLETAR SUS PRXIMOS PROYECTOS,
ESPERAMOS QUE ESTOS INDICADORES SE MANTENGAN POR DEBAJO DE 7.5X Y
50%, RESPECTIVAMENTE, AN EN LNEA CON EL NIVEL DE CALIFICACIN
ACTUAL. AUNQUE LA MAYORA DE LAS PROPIEDADES DE LA COMPAA SE
BENEFICIAN DE TENER UNA UBICACIN PRIVILEGIADA, PRINCIPALMENTE EN LA
CIUDAD DE MXICO, VARIOS DE LOS ACTIVOS EN SU PORTAFOLIO SIGUEN EN
PERIODO DE MADURACIN. EN NUESTRA OPININ, GICSA HA MANTENIDO SLIDAS
TASAS DE RENOVACIN Y OCUPACIN GRACIAS A SU DIVERSIFICADA BASE DE
ARRIENDO, AL TIEMPO QUE LA EMPRESA SE BENEFICIA DE PRECIOS DE
ARRENDAMIENTO QUE SON MS ALTOS QUE EL PROMEDIO DEL MERCADO GRACIAS
A SUS ACTIVOS DE ALTA CALIDAD Y A SU ESTRATGICA UBICACIN. EL
VENCIMIENTO DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE GICSA ES UN TANTO
VARIABLE, 21% DE LOS INGRESOS POR ARRIENDO ANUALIZADO VENCE EN
2018, AUNQUE ESPERAMOS QUE LA MAYORA DE LOS INQUILINOS RENUEVEN.
ADEMS, LA COMPAA TAMBIN TIENE AMPLIA EXPERIENCIA EN OTROS SERVICIOS
RELACIONADOS CON BIENES RACES QUE CONTRIBUYEN A SU BASE DE
INGRESOS, ENTRE LOS QUE SE INCLUYEN SERVICIOS DE DESARROLLO,
CONSTRUCCIN, COMERCIALIZACIN Y ADMINISTRACIN DE PROPIEDADES.
CONSIDERAMOS QUE ESTOS SERVICIOS PERMITEN A GICSA MANTENER MRGENES
DE UTILIDAD PROMEDIO EN COMPARACIN CON OTROS PARTICIPANTES EN LA
INDUSTRIA, COMO SE OBSERVA EN SU MARGEN DE EBITDA EN TORNO A 74.5%
PARA LOS 12 MESES QUE CONCLUYERON EN SEPTIEMBRE DE 2017.
SIN EMBARGO, LAS LIMITACIONES DE LAS CALIFICACIONES SE DERIVAN DE
SU EXPOSICIN A LOS RIESGOS DE DESARROLLO Y EJECUCIN RELACIONADOS
CON SU PLAN DE EXPANSIN. ACTUALMENTE, GICSA CUENTA CON NUEVE
PROYECTOS EN FASE DE CONSTRUCCIN, CON UNA INVERSIN TOTAL ESPERADA
EN TORNO A MXN12,800 MILLONES, 42% DE LOS CUALES YA SE HAN
UTILIZADO. ADEMS, GICSA TIENE OTROS SEIS PROYECTOS QUE ESTN EN
PROCESO DE RECIBIR LOS PERMISOS PARA CONSTRUCCIN NECESARIOS. POR
OTRO LADO, LA EMPRESA EMPEZ RECIENTEMENTE EL DESARROLLO DE UN
PROYECTO RESIDENCIAL DE GAMA ALTA EN LA CIUDAD DE MXICO, QUE NO
HABAMOS INCLUIDO EN NUESTROS SUPUESTOS ANTERIORES. DE ACUERDO CON
GICSA, SE TRATA DE UN PROYECTO AISLADO QUE NO PROVOCAR NINGN DESVO
DEL ENFOQUE DE LA EMPRESA EN SUS NEGOCIOS FUNDAMENTALES: LOS
SEGMENTOS MINORISTAS Y DE ESPACIOS PARA OFICINAS. SEGUIREMOS
MONITOREANDO LA RENTABILIDAD CONSOLIDADA DE GICSA Y SUS INDICADORES
CREDITICIOS DURANTE LA CONSTRUCCIN DEL PROYECTO RESIDENCIAL Y LA
ETAPA DE VENTA, Y NO ESPERAMOS PROYECTOS RESIDENCIALES ADICIONALES
EN EL PORTAFOLIO DE LA EMPRESA.
LA REVISIN DE NUESTRA PROYECCIN REFLEJA NUESTRA EXPECTATIVA DE QUE
GICSA PRESENTAR UNDESEMPEO OPERATIVO ROBUSTO, GRACIAS A SUS
PROPIEDADES ESTABILIZADAS QUE, EN NUESTRA OPININ, SEGUIRN
BRINDNDOLE TASAS DE OCUPACIN Y DE RENOVACIN ESTABLES EN GRAN
MEDIDA, AL TIEMPO QUE INCREMENTA LOS ARRENDAMIENTOS RELATIVAMENTE
EN LNEA CON LAS TASAS DE INFLACIN EN MXICO. TAMBIN ESPERAMOS QUE
GICSA CONTINE CON LA EJECUCIN DE SU AGRESIVO PLAN DE INVERSIN DE
CAPITAL, QUE SE TRADUCIRA EN UNA REDUCCIN DEL FLUJO DE EFECTIVO
OPERATIVO LIBRE (FOCF, POR SUS SIGLAS EN INGLS) EN LOS SIGUIENTES
DOS AOS, AS COMO QUE LA EMPRESA FONDEE PRINCIPALMENTE SU CAPEX A
TRAVS DE INCREMENTOS EN SU DEUDA. POR ELLO, ESPERAMOS QUE SUS
INDICADORES DE APALANCAMIENTO SE DEBILITEN EN 2017, DEBIDO AL
REZAGO ENTRE EL REQUERIMIENTO DE FINANCIAMIENTO PARA DESARROLLAR
NUEVAS PROPIEDADES Y EL EBITDA REAL E INGRESOS OPERATIVOS NETOS QUE
GENERARN ESTAS PROPIEDADES. ESPERAMOS QUE LOS INDICADORES DE
APALANCAMIENTO MEJOREN GRADUALMENTE EN 2018. POR LO TANTO, PREVEMOS
QUE LOS INDICADORES CREDITICIOS DE LA EMPRESA SE MANTENGAN EN LNEA
CON EL NIVEL DE CALIFICACIN ACTUAL, INCLUSO LOS NDICES DE DEUDA A
EBITDA Y DE DEUDA A CAPITAL POR DEBAJO DE 7.5X Y 50%,
RESPECTIVAMENTE, DE MANERA CONSTANTE.
NUESTRO ESCENARIO BASE CONSIDERA LOS SIGUIENTES SUPUESTOS:
* CRECIMIENTO DEL PRODUCTO INTERNO BRUTO (PIB) DE MXICO DE 2.3% EN
2018 Y DE 2.4% EN 2019, QUE RESPALDARA LA DEMANDA DEESPACIO PARA
OFICINAS Y MINORISTA.
* TIPO DE CAMBIO PROMEDIO DE MXN19.1 POR US$1 EN2018 Y DE MXN19.4
POR US$1 EN 2019.
* INCREMENTO DEL ABR DE ALREDEDOR DE 363,750 METROSCUADRADOS
RELACIONADOS CON LA APERTURA DE SEIS PROPIEDADES EN 2018, Y UNA
APERTURA EN 2019 LO QUE SUMARA 28,794 METROS CUADRADOS DE ABR.*
ACTIVOS ESTABILIZADOS MANTENDRN TASAS DE OCUPACIN PROMEDIO
SUPERIORES A 90%, Y LAS PROPIEDADES NUEVAS ABRIRN CON UNA TASA DE
OCUPACIN PROMEDIO DE 70% ANTES DE NORMALIZARSE GRADUALMENTE EN LNEA
CON EL PORTAFOLIO ESTABILIZADO.* AUMENTO DE LOS PRECIOS DE RENTA
POR METRO CUADRADO EN LNEA CON EL NDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR DE
MXICO, QUE ESTIMAMOS EN 3.5% EN 2018 Y EN 3.0% EN 2019.* INCREMENTO
SIGNIFICATIVO EN LA ESTRUCTURA DE COSTOS EN 2019 ANTE LOS COSTOS DE
CONSTRUCCIN RELACIONADOS CON EL PROYECTO RESIDENCIAL QUE
ACTUALMENTEEST EN PROCESO DE DESARROLLO, Y UNA PROBABLE
NORMALIZACIN EN LOS SIGUIENTES AOS.
*GASTOS DE CAPITAL (CAPEX) LLEGARN A UNOS MXN7,500 MILLONES EN 2018
Y A MXN8,000 MILLONES EN 2019 PARA RESPALDAR LOS PROYECTOS
EXISTENTES Y NUEVOS, INCLUYENDO 15 NUEVAS PROPIEDADES.
* RECURSOS POR LA VENTA DE ACTIVOS EN TORNO A MXN1,500 MILLONES
RELACIONADOS CON ELCORPORATIVO REFORMA 156 Y UN TERRENO.
* SIN DISTRIBUCIN DE DIVIDENDOS EN EFECTIVO A LOS ACCIONISTAS, YA
QUE TODO EL EFECTIVOEXCEDENTE RESPALDARA LOS REQUERIMIENTOS DE
FONDEO PARA LAS INVERSIONES DE CAPITAL.
* AUMENTO DE LA DEUDA DE MXN2,500 MILLONES EN 2018 Y DE MXN4,500
MILLONES EN 2019 PARA FONDEAR INVERSIONES DE CAPITAL.
CON BASE EN ESTOS SUPUESTOS OBTUVIMOS LOS SIGUIENTES INDICADORES
CREDITICIOS PARA 2018 Y 2019, RESPECTIVAMENTE:
* MARGEN DE EBITDA ENTORNO A 71% Y 55%;
* DEUDA A EBITDA MENOR A 7.5X EN AMBOS AOS;
* NDICE DE COBERTURA DE INTERESES CON EBITDA DE 2.3X Y 2.8X, Y
* NDICE DE DEUDA A CAPITAL SE MANTENDR DEBAJO DE 50%.
LIQUIDEZEVALUAMOS LA LIQUIDEZ DE GICSA COMO ADECUADA, YA QUE
ESPERAMOS QUE LA RELACIN DE FUENTES A USOS DE EFECTIVO SEA MAYOR A
1.2X EN LOS PRXIMOS 12 MESES Y QUE LOS RECURSOS CONTINEN SUPERANDO
LOS USOS INCLUSO SI EL EBITDA BAJA 10% CON RESPECTO A NUESTRO
ESCENARIO BASE.RECIENTEMENTE, LA EMPRESA REFINANCI SUS LNEAS DE
CRDITO DE CORTO PLAZO DE 2018 RELACIONADAS CON ARCOS BOSQUES Y
CAPITALREFORMA POR ALREDEDOR DE US$264 MILLONES, LO QUE LE BRINDA
MS FLEXIBILIDAD DE LIQUIDEZ, YA QUE LOS SIGUIENTES VENCIMIENTOS DE
DEUDA CONSIDERABLES ESTN PROGRAMADOS PARA 2019.
PRINCIPALES FUENTES DE LIQUIDEZ:
* EFECTIVO Y EQUIVALENTES A EFECTIVO (SIN CONSIDERAR EFECTIVO
RESTRINGIDO) POR MXN3,200 MILLONES AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017;
* FONDOS OPERATIVOS (FFO, POR SUS SIGLAS EN INGLS) POR ALREDEDOR DE
MXN1,900 MILLONES EN LOS PRXIMOS 12 MESES, Y
* RECURSOS NETOS DE LA EMISIN DE BONOS LOCALES POR MXN980.2
MILLONES QUE CONCLUY EN EL CUARTO TRIMESTRE DE 2017
PRINCIPALES USOS DE LIQUIDEZ:* SALIDAS DE FLUJO DE CAPITAL DE
TRABAJO (QUE INCLUYEN MXIMOS ESTACIONALES) POR UNOS MXN825 MILLONES
PARA LOS SIGUIENTES 12 MESES, Y* CAPEX DE UNOS MXN3,500 MILLONES
PARA LOS PRXIMOS 12 MESES.
NUESTRA EVALUACIN DE LIQUIDEZ DE GICSA TAMBIN INCORPORA FACTORES
CUALITATIVOS, QUE INCLUYEN NUESTRA OPININ DE QUE LA EMPRESA TIENE
LA CAPACIDAD PARA RESISTIR EVENTOS DE ALTO IMPACTO Y BAJA
PROBABILIDAD, CON LA REDUCCIN DE SU CAPEX PARA EXPANSIN EN CASO DE
SER NECESARIO. TAMBIN CONSIDERAMOS QUE LA EMPRESA MANTIENE
RELACIONES SLIDAS Y BIEN ESTABLECIDAS CON LOS BANCOS Y TIENE ACCESO
PROBADO A MERCADOS DE CAPITALES, COMO SE OBSERV EN LA RECIENTE
EMISIN DE SUS NOTAS SENIOR EN EL MERCADO MEXICANO POR MXN1,000
MILLONES BAJO SU PROGRAMA POR MXN9,000 MILLONES.
AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017, GICSA ESTABA EN CUMPLIMIENTO CON SUS
RESTRICCIONES FINANCIERAS (COVENANTS) EN TODOS SUS CONTRATOS DE
CRDITOS. BAJO NUESTRO ESCENARIO BASE, CONSIDERAMOS QUE GICSA
CONTINUAR EN CUMPLIMIENTO CON SUS RESTRICCIONES FINANCIERAS,
INCLUIDOS SUS NDICES DE COBERTURA DE INTERESES CON EBITDA Y DE
VALOR DE MERCADO DE MS DE 2.0X Y MENOR A 50%, RESPECTIVAMENTE, CON
UN MARGEN MNIMO DE 8%.PERSPECTIVA
LA PERSPECTIVA ESTABLETODAVA REFLEJA NUESTRA EXPECTATIVA DE QUE
GICSA MANTENGA ROBUSTAS TASAS DE OCUPACIN Y RENOVACIN EN SUS
PROPIEDADES ESTABILIZADAS, AL TIEMPO QUE FORTALECE DEMANERA GRADUAL
SU POSICIN COMPETITIVA EN LOS SEGMENTOS DE ESPACIOS PARA OFICINA Y
MINORISTAS EN MXICO. ADEMS, A PESAR DE LA DEUDA ADICIONAL NECESARIA
PARA LAEJECUCIN DE SU PLAN DE EXPANSIN, ESPERAMOS QUE LA DEUDA A
EBITDA Y LA DEUDA A CAPITAL DE GICSA SE MANTENGA MENOR A 7.5X Y
50%, RESPECTIVAMENTE, EN LOS SIGUIENTES 12 MESES, LO QUE REFLEJARA
EL EBITDA INCREMENTAL DERIVADO DE LA APERTURA DE NUEVAS
PROPIEDADES.
ESCENARIO NEGATIVOPODRAMOS BAJAR LAS CALIFICACIONES EN LOS
SIGUIENTES 12 MESES SI LA CAPACIDAD DE GICSA PARA MANTENER SUS
ALTAS TASAS DE OCUPACIN Y DE RETENCIN SE VE AFECTADA POR
CONDICIONES ECONMICAS MS DBILES EN MXICO, O SI SU PLAN DE EXPANSIN
NECESITA UN MONTO DE DEUDA MAYOR AL ESPERADO,LO QUE DERIVARA EN
NDICES DE DEUDA A EBITDA Y/O DE DEUDA A CAPITAL MAYORES A 7.5X Y A
50%, RESPECTIVAMENTE, O SI LA COBERTURA DE INTERESES CON EBITDA ES
MENOR A 2.4X DE MANERA CONSTANTE.
POR LTIMO, UNA ACCIN DE CALIFICACIN NEGATIVA ES POSIBLE SI GICSA
PARTICIPA EN NUEVOS PROYECTOS RESIDENCIALES, QUE PODRAN EXACERBAR
LA VOLATILIDAD EN SU RENTABILIDAD Y EN SU GENERACIN DE FLUJO DE
EFECTIVO.ESCENARIO POSITIVO
AUNQUE ES POCO PROBABLE EN LOS PRXIMOS 12 MESES, PODRAMOS REALIZAR
UNA ACCIN DE CALIFICACIN POSITIVA EN EL MEDIANO PLAZO SI GICSA
MEJORA SU POSICIN COMPETITIVA EN LOS SEGMENTOS DE ESPACIOS PARA
OFICINAS Y MINORISTAS ENMXICO, Y REDUCE SU EXPOSICIN A LOS RIESGOS
DE DESARROLLO TRAS CONCLUIR CON SUS PLANES DE CRECIMIENTO. UN ALZA
DE LAS CALIFICACIONES PODRA SER EL RESULTADO DE QUE LA EMPRESA
PRESENTE INDICADORES CREDITICIOS CONSIDERABLEMENTE MS FUERTES,
ESPECIALMENTE NDICES DE DEUDA A EBITDA Y DE DEUDA A CAPITAL
CONSISTENTEMENTE POR DEBAJO DE 4.5X Y DE 35%, RESPECTIVAMENTE.
SNTESIS DE LOS FACTORES DE CALIFICACIN
GRUPO GICSA S.A.B. DE C.V.
CALIFICACIN CREDITICIA DE EMISOR
ESCALA GLOBAL BB/ESTABLE/--
ESCALA NACIONAL MXA/ESTABLE/--
RIESGO DEL NEGOCIO DBIL
RIESGO PAS MODERADAMENTE ELEVADO
RIESGO DE LAINDUSTRIA BAJO
POSICIN COMPETITIVA DBIL
RIESGO FINANCIEROINTERMEDIO
FLUJO DE EFECTIVO/APALANCAMIENTO INTERMEDIO
ANCLA BBMODIFICADORES
EFECTO DE DIVERSIFICACIN/CARTERA NEUTRAL (SIN IMPACTO)
ESTRUCTURA DE CAPITAL NEUTRAL (SIN IMPACTO)
LIQUIDEZ ADECUADA (SIN IMPACTO)
POLTICA FINANCIERA NEUTRAL (SIN IMPACTO)
ADMINISTRACIN Y GOBIERNO CORPORATIVO RAZONABLE (SIN IMPACTO)
ANLISIS COMPARATIVO DE CALIFICACIN NEUTRAL (SIN IMPACTO)
ANLISIS DE RECUPERACINFACTORES ANALTICOS CLAVE
* CONFIRMAMOS NUESTRA CALIFICACIN DEEMISIN EN ESCALA NACIONAL DE
'MXA' DE LAS NOTAS LOCALES EXISTENTES DE GICSA. LA CALIFICACIN DE
RECUPERACIN DE ESTOS INSTRUMENTOS ES DE '3', LO QUE INDICA NUESTRA
EXPECTATIVA DE UNA RECUPERACIN SIGNIFICATIVA (DE 50% A 90%;
ESTIMADO REDONDEADO DE 65%) EN CASO DE INCUMPLIMIENTO DE PAGO.*
NUESTRO ESCENARIO DE INCUMPLIMIENTO SIMULADO CONSIDERA UN
INCUMPLIMIENTO DE PAGO EN 2021, DERIVADO DE CAMBIOS ADVERSOS EN
LASCONDICIONES ECONMICAS DE MXICO QUE PODRAN TRADUCIRSE EN UN MENOR
NMERO DE RENTAS Y DE ARRENDAMIENTOS RENOVADOS, UNA DISMINUCIN EN LA
OCUPACIN Y UNA MAYORINCIDENCIA DE INCUMPLIMIENTO EN SUS
ARRENDAMIENTOS EXISTENTES DE PROPIEDADES ESTABILIZADAS. ADEMS,
CONSIDERAMOS QUE LOS CONSIDERABLES RETRASOS EN LA IMPLEMENTACIN DE
SU PLAN DE DESARROLLO DE CAPITAL PODRAN AFECTAR NUESTRAS
EXPECTATIVAS PARA LOS INGRESOS, EBITDA Y CRECIMIENTO DE LOS
INGRESOS OPERATIVOS NETOS. NUESTROESCENARIO TAMBIN ASUME UN ACCESO
LIMITADO A FONDEO EXTERNO QUE IMPEDIRA QUE LA COMPAA REFINANCIE SUS
VENCIMIENTOS DE DEUDA EN ESE AO.* VALUAMOS A GRUPO GICSA COMO
NEGOCIO EN MARCHA DADA NUESTRA OPININ DE QUE LA COMPAA SEGUIRA
TENIENDO UN MODELO DE NEGOCIO VIABLE DEBIDO A SU SLIDA POSICIN EN
EL MERCADO DONDE OPERA. SIN EMBARGO, UTILIZAMOS UN ANLISIS DE
VALUACIN DE ACTIVOS DISCRETO PARA DETERMINAR EL VALOR DE LA EMPRESA
EN ESTRS EN UN CASO HIPOTTICO DE INCUMPLIMIENTO, DEBIDO A SU GRAN
BASE DE ACTIVOS. SUPUESTOS DE INCUMPLIMIENTO SIMULADO
*AO SIMULADO DEL INCUMPLIMIENTO: 2021
* JURISDICCIN: MXICO
CASCADASIMPLIFICADA
* VALOR BRUTO DE LA COMPAA AL INCUMPLIMIENTO: MXN36,100
MILLONES;
* VALORNETO DE LA COMPAA DESPUS DE GASTOS DE ADMINISTRACIN (5%):
MXN34,300 MILLONES;
* PASIVOS DEDEUDA SENIOR GARANTIZADA ESTIMADOS A NIVEL DE
SUBSIDIARIA AL INCUMPLIMIENTO: MXN8,900 MILLONES*;
* VALOR RESIDUALDISPONIBLE PARA LOS TENEDORES DE LAS NOTAS SENIOR
GARANTIZADAS: MXN25,400 MILLONES;
* PASIVOS DE LAS NOTAS SENIOR GARANTIZADAS ESTIMADOS AL
INCUMPLIMIENTO: MXN3,100 MILLONES*;
* EXPECTATIVA DE RECUPERACIN PARA LOS TENEDORES DE LAS NOTAS SENIOR
GARANTIZADAS: 50%-90% (ESTIMADO REDONDEADO: 65%)**;
* VALOR RESIDUAL DISPONIBLEPARA LOS TENEDORES DE LAS NOTAS SENIOR
NO GARANTIZADAS: MXN22,300 MILLONES;
* PASIVOS DE LAS NOTAS SENIOR NOGARANTIZADAS ESTIMADOS AL
INCUMPLIMIENTO: MXN4,100 MILLONES*;
* EXPECTATIVA DE RECUPERACIN PARA LOS TENEDORES DE LAS NOTAS SENIOR
NO GARANTIZADAS: 50%-90% (ESTIMADO REDONDEADO: 65%)***.
*TODOS LOS MONTOS DE DEUDA INCLUYEN SEIS MESES DE INTERESES PREVIOS
A LA SOLICITUD DE BANCARROTA.
**REDONDEADO AL 5% INFERIOR MS CERCANO. ESTIMAMOS QUE LOS
CERTIFICADOS DE DEUDA DE LARGO PLAZO LOCALES POR MXN3,100 MILLONES
TENDRAN UNA EXPECTATIVA DE RECUPERACIN DE 100%+. SIN EMBARGO, LA
CALIFICACIN DE RECUPERACIN EST LIMITADA EN '3' POR NUESTRA
EVALUACIN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE INSOLVENCIA BAJO EL RGIMEN LEGAL
EN MXICO Y EL HECHO DE QUE EL COLATERAL DE LAS NOTAS ES DBIL.
**REDONDEADO AL 5% INFERIOR MS CERCANO. ESTIMAMOS QUE LOS
CERTIFICADOS DE DEUDA NO GARANTIZADA DE LARGO PLAZO LOCALES POR
MXN4,100 MILLONES TENDRAN UNA EXPECTATIVA DE RECUPERACIN DE 100%+.
SIN EMBARGO, LA CALIFICACIN DE RECUPERACIN EST LIMITADA EN '3' POR
NUESTRA EVALUACIN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE INSOLVENCIA BAJO EL
RGIMEN LEGAL EN MXICO Y LA NATURALEZA NO GARANTIZADA DE LAS
NOTAS.DETALLE DE LAS CALIFICACIONES
CLAVE DE PIZARRA CALIFICACIN ACTUAL CALIFICACIN ANTERIORGICSA 16U
MXA MXA
GICSA 15-2 MXA MXAGICSA 15 MXA MXA
CRITERIOS Y ARTCULOS RELACIONADOS
CRITERIOS
* METODOLOGA: EVALUACIONES PARA CLASIFICAR JURISDICCIONES, 20 DE
ENERO DE 2016.* CRITERIOS DE CALIFICACIONES DE RECUPERACIN
(RECUPERO) PARA EMISORES CORPORATIVOSDE GRADO ESPECULATIVO, 7 DE
DICIEMBRE DE 2016.
* METODOLOGA PARA APLICAR CALIFICACIONES DE RECUPERACIN A EMISIONES
CALIFICADAS EN ESCALA NACIONAL , 22 DE SEPTIEMBRE DE 2014.
* TABLAS DE CORRELACIN DE ESCALAS NACIONALES Y REGIONALES DE
S&P GLOBAL RATINGS, 14 DE AGOSTO DE 2017.
* CALIFICACIONES CREDITICIAS EN ESCALA NACIONAL Y REGIONAL, 22 DE
SEPTIEMBRE DE 2014.* USO DEL LISTADO DE REVISIN ESPECIAL
(CREDITWATCH) Y PERSPECTIVAS, 14 DE SEPTIEMBRE DE 2009.* METODOLOGA
DE CALIFICACIONES DE GRUPO, 19 DE NOVIEMBRE DE 2013.
* METODOLOGA: FACTORES CREDITICIOS DE LA ADMINISTRACIN Y GOBIERNO
CORPORATIVO PARA EMPRESAS Y ASEGURADORAS, 13 DE NOVIEMBRE DE
2012.
* METODOLOGA: RIESGO DE LA INDUSTRIA , 19 DE NOVIEMBRE DE 2013.
* METODOLOGA Y SUPUESTOS: DESCRIPTORES DE LIQUIDEZ PARA EMISORES
CORPORATIVOS, 16 DE DICIEMBRE DE 2014.* FACTORES CREDITICIOS CLAVE:
CRITERIOS PARA CALIFICAR LA INDUSTRIA INMOBILIARIA, 19 DE NOVIEMBRE
DE 2013.* METODOLOGA Y SUPUESTOS PARA LA EVALUACIN DE RIESGO PAS,
19 DE NOVIEMBRE DE 2013.* METODOLOGA PARA CALIFICAR EMPRESAS:
NDICES Y AJUSTES, 19 DE NOVIEMBRE DE 2013.* METODOLOGA PARA
CALIFICAR EMPRESAS, 19 DE NOVIEMBRE DE 2013.
ARTCULOS RELACIONADOS* DESCRIPCIN GENERAL DEL PROCESO DE
CALIFICACIN CREDITICIA.
* MXICO - DEFINICIONES DE CALIFICACIN EN ESCALA CAVAL
(NACIONAL).
* STANDARD & POOR'S CONFIRMA CALIFICACIONES EN ESCALA GLOBAL DE
'BB' Y NACIONAL DE 'MXA' DE GRUPO GICSA; LA PERSPECTIVA ES ESTABLE,
22 DE DICIEMBRE DE 2016.
ALGUNOS TRMINOS UTILIZADOS EN ESTE REPORTE, EN PARTICULAR ALGUNOS
ADJETIVOS USADOS PARA EXPRESAR NUESTRA OPININ SOBRE FACTORES DE
CALIFICACIN IMPORTANTES, TIENEN SIGNIFICADOS ESPECFICOS QUE SE LES
ATRIBUYEN EN NUESTROS CRITERIOS Y, POR LO TANTO, SE DEBEN LEER
JUNTO CON LOS MISMOS. PARA OBTENER MAYOR INFORMACIN VEA NUESTROS
CRITERIOS DE CALIFICACIN EN WWW.STANDARDANDPOORS.COM.MX INFORMACIN
REGULATORIA ADICIONAL
1) INFORMACIN FINANCIERA AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017.2) LA
CALIFICACIN SE BASA EN INFORMACIN PROPORCIONADA A S&P GLOBAL
RATINGS POR EL EMISOR Y/O SUS AGENTES Y ASESORES. TAL INFORMACIN
PUEDE INCLUIR, ENTRE OTRAS, SEGN LAS CARACTERSTICAS DE LA
TRANSACCIN, VALOR O ENTIDAD CALIFICADOS, LA SIGUIENTE: TRMINOS Y
CONDICIONES DE LA EMISIN, PROSPECTO DE COLOCACIN, ESTADOS
FINANCIEROS ANUALES AUDITADOS Y TRIMESTRALES, ESTADSTICAS
OPERATIVAS -EN SU CASO, INCLUYENDO TAMBIN AQUELLAS DE LAS COMPAAS
CONTROLADORAS-, INFORMACIN PROSPECTIVA -POR EJEMPLO, PROYECCIONES
FINANCIERAS-, INFORMES ANUALES, INFORMACIN SOBRE LAS CARACTERSTICAS
DEL MERCADO, INFORMACIN LEGAL RELACIONADA, INFORMACIN PROVENIENTE
DE LAS ENTREVISTAS CON LA DIRECCIN E INFORMACIN DE OTRAS FUENTES
EXTERNAS, POR EJEMPLO, CNBV, BOLSA MEXICANA DE VALORES. LA
CALIFICACIN SEBASA EN INFORMACIN PROPORCIONADA CON ANTERIORIDAD A
LA FECHA DE ESTE COMUNICADO DE PRENSA; CONSECUENTEMENTE, CUALQUIER
CAMBIO EN TAL INFORMACIN O INFORMACINADICIONAL, PODRA RESULTAR EN
UNA MODIFICACIN DE LA CALIFICACIN CITADA.
CONTACTOS ANALTICOS:ALEXANDRE MICHEL, CIUDAD DE MXICO 52 (55)
5081-4520; ALEXANDRE.MICHEL@SPGLOBAL.COMLAURA MARTNEZ, CIUDAD DE
MXICO 52 (55) 5081-4425; LAURA.MARTINEZ@SPGLOBAL.COM