En avalant Westfield, Unibail renforce son profil défensif face au e-commerce - DJ Plus
December 13 2017 - 3:21AM
Bourse Web Dow Jones (French)
Thomas Varela,
Agefi-Dow Jones
PARIS (Agefi-Dow Jones)--Le géant des centres commerciaux
Unibail-Rodamco (UL.FR) a lancé les grandes manœuvres pour faire
face à la montée en puissance du commerce électronique. Reste à
savoir si l'accquisition de l'australien Westfield Corp. et de ses
grands centres commerciaux new-yorkais et londoniens justifiera les
efforts demandés aux actionnaires, qui devront supporter une
augmentation de capital de près de 9 milliards d'euros.
En rachetant Westfield pour 21 milliards d'euros dette comprise, la
foncière franco-néerlandaise fait d'une pierre deux coups. Elle
profite de la baisse des valorisations boursières provoquée par
l'essor des ventes en ligne et quelques procédures de faillites de
grands magasins américains.Unibail emboite notamment le pas à
Hammerson qui a annoncé la semaine dernière l'acquisition de son
rival Intu Properties pour 3,9 milliards d'euros afin de former le
numéro un britannique de l'immobilier commercial.
Avec Westfield, le groupe a en outre trouvé chaussure à son pied et
pourra répliquer aux Etats-Unis et en Angleterre son modèle axé sur
les grands centres commerciaux des capitales européennes. Selon
ING, cette opération permet à Unibail de mettre la main sur un des
meilleurs portefeuilles d'actifs sur le marché. Ensemble, les deux
groupes détiendront un patrimoine de plus de 61 milliards d'euros
composé de 104 centres commerciaux dans 27 métropoles générant 1,2
milliard de visites par an.
En optant pour des centres haut de gamme dans des métropoles
aisées, Unibail mise sur une fréquentation soutenue pour se
prémunir contre les progrès du commerce électronique. "Les marques
continueront à avoir besoin de ce type de vitrine publicitaire
exceptionnelle", estime Laurent Saint Aubin, gérant Actions
immobilier Europe chez Sofidy. En détenant relativement peu de
centres très fréquentés, Unibail se concentre dans les endroits où
les marques ne peuvent pas se permettre d'être absentes.
L'intégration avec un groupe présent aux Etats-Unis pourrait
également avoir un effet favorable sur les centres commerciaux
européens en y attirant des enseignes de luxe comme c'est le cas
outre-Atlantique, ajoute Laurent Saint Aubin.
Une offre qui limite l'endettement mais sollicite les
actionnaires
L'offre d'Unibail d'environ 14 milliards d'euros pour Westfield
(hors dette) sera composée à seulement 35% en numéraire, le solde
étant constitué d'actions à émettre. Le groupe réduit d'autant la
dette qu'il aura à lever et préserve son bilan comme sa note de
crédit. Sa dettedevrait s'élever à 39% de la valeur de ses actifs
en conséquence de l'opération, contre 33% en juin dernier. Le ratio
"loan-to-value" reste ainsi proche des 40% recommandés dans le
secteur avant même les 3 milliards d'euros de cessions prévues dans
les années qui viennent.
La confirmation de la note "A" attribuée par Standard & Poor's
dans la foulée de l'annonce de mardi valide cette stratégie, même
si la réalisation de l'opération pèsera momentanément sur le
bilan.
En contre-partie, le groupe a choisi de solliciter ses actionnaires
en émettant près de 39 millions d'actions nouvelles pour financer
l'opération. Malgré un impact relutif annoncé dès la première année
et 100 millions d'euros de synergies prévues d'ici 3 ans, les
investisseurs n'ont pas plébiscité l'opération et l'action Unibail
s'inscrivait en baisse de 4% mardi après-midi à 214,60 euros.
Pour autant, la prime de 18% accordée sur le cours de clôture de
Westfield lundi ne rend pas l'opération particulièrement chère: le
groupe australien se négociait avec une décote de 20% sur la valeur
nette estimée de ses actifs selon le consensus Factset, alors que
le cours d'Unibail se maintient au niveau de son actif net réévalué
par action malgré une tendance à la baisse ces dernières
années.
Plus généralement, la création de ce nouveau géant mondial
n'empêchera pas les investisseurs de continuer à s'interroger sur
la place de l'immobilier commercial dans une économie de plus en
plus numérique. Unibail semble tout de même avoir une nouvelle fois
avoir réussi à renforcer son profil défensif face à ces
menaces.
- Thomas Varela, Agefi-Dow Jones; +331 41 27 47 99;
tvarela@agefi.fr ed : ECH
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December 13, 2017 03:01 ET (08:01 GMT)
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