Regulatory News:
ANF Immobilier (Paris:ANF) :
Des résultats opérationnels en nette progression
- Croissance de +4% des loyers consolidés
à 51,2 M€, stabilité en part du Groupe
- Progression nette de +15% du Cash Flow
récurrent consolidé à 23,6 M€ en 2016, +24% en part du Groupe, soit
18,5 M€, ou 1,02 €/action
- Progression du Résultat Net Récurrent
EPRA, part du Groupe ajusté, à 16,3 M€ ou 0,90 €/action, soit
une croissance de +12%, au-dessus de l’objectif initial
- Résultat IFRS, part du Groupe de -3,7
M€
Un patrimoine solide malgré une valorisation des actifs
impactée par la persistance d’une conjoncture difficile à
Marseille
- 1 068 M€ d’actifs suite à 152 M€ de
rotation répartis entre 91 millions d’euros de cessions d’actifs
matures à faible rendement et 61 millions d’euros d’investissements
dans des actifs tertiaires neufs
- Une variation de juste valeur du
patrimoine, en part du Groupe, de -13 M€ se décomposant de la
manière suivante: une baisse de -27 M€ pour le patrimoine héritage
marseillais compensée par une hausse liée aux nouveaux projets de
+11 M€ et un résultat de cession positif de +3 M€
EPRA NNNAV à 27,3 €/action stable après retraitement de
la distribution
Dividende proposé de 1,15€ par action en numéraire
Pour Renaud Haberkorn, Président du Directoire d’ANF
Immobilier : « Le déploiement de la stratégie gagnante
d’ANF Immobilier se poursuit avec un ciblage des actifs tertiaires
dans les métropoles régionales dynamiques. Désormais, nous sommes
face à des opportunités très prometteuses en termes de création de
valeur, au sein de quartiers dynamiques et innovants. C’est le cas
dans toutes les villes au sein desquelles nous sommes
investisseurs, avec un volant de nouveaux projets tels que Park
View à Lyon, Rive Neuve à Marseille et Quai 8.2 à Bordeaux,
auxquels s’ajoutent des réserves foncières conséquentes. Nous
voyons ainsi sereinement l’avenir.Nous élargissons nos
horizons en prenant pied à Toulouse, métropole régionale parmi les
plus dynamiques du marché immobilier français, grâce à la signature
d’une promesse d’achat sur un premier immeuble de bureaux de 16 150
m² idéalement situé dans la zone aéroportuaire à
Blagnac. »
En 2016, les revenus locatifs bruts d’ANF Immobilier s’élèvent à
51,2 millions d’euros selon les normes IFRS. Ce montant représente
une croissance de +4%, majoritairement issue des nouveaux projets
livrés (+6% sur l’intégralité du patrimoine), et compensée par une
performance en baisse des commerces marseillais existants (-2% à
périmètre constant pour l’intégralité du patrimoine). Les revenus
du portefeuille proviennent des baux de bureaux pour 54%, de
commerces pour 17% et d’hôtels pour 13%. L’immobilier tertiaire
représente ainsi désormais 84% des loyers bruts et l’habitation, y
compris accessoires, ne représente plus que 16% des loyers. Depuis
la mise en place de la nouvelle stratégie établie en 2013, les
loyers bruts consolidés ont progressé de +67%. En part du Groupe,
les loyers s’élèvent à 41,2 millions d’euros, stables par rapport à
l’année 2015 (-1%).
En quelques chiffres :
- L’EBITDA récurrent marque une hausse de
+15% principalement issu d’un allègement des coûts de structure. En
parallèle, la marge d’EBITDA, selon les normes IFRS, progresse de
800 bps passant de 66% à 74%.
- Le Cash Flow courant, selon les normes
IFRS, progresse de +15% et s’élève à 23,6 M€. En part du Groupe, le
même indicateur s’élève à 18,5 M€, soit 1,02 € par action, une
progression de +24% majoritairement issue des nouveaux projets
livrés ;
- Le Résultat Net Récurrent EPRA, part du
Groupe ajusté (ou Adjusted EPRA Earnings) s’élève à 16,3 M€, soit
une progression de +12% par rapport à l’année 2015. ANF Immobilier
dépasse largement l’objectif initial de +8% d’augmentation, relevé
à +10% en cours d’année ;
- Le Résultat IFRS, après minoritaires
s’élève à -3,7 M€ impacté principalement par un résultat de juste
valeur consolidé négatif de -4,1 M€ et par les minoritaires pour un
montant de -13,5 M€ ;
- La valeur du patrimoine s’élève à
1 068 millions d’euros, reflétant l’impact de juste valeur
évoqué précédemment, des investissements à hauteur de 61 millions
d’euros et 91 millions d’euros de cessions d’actifs non
stratégiques. Le patrimoine dit « core » représente, à
fin 2016, 57% du patrimoine ;
- Le ratio de LTV est en légère baisse à
42% et le coût de la dette se maintient à 2,7% ;
- Au 31 décembre 2016, l’Actif Net
Réévalué triple net s’établit à 27,3 € par action, selon la méthode
de l’EPRA, affichant une stabilité lorsque le montant est retraité
des 1,24 € de dividende versés en 2016.
Trois piliers stratégiques illustrés en 2016
I) Ciblage des métropoles régionales les plus
dynamiques
Lyon, Bordeaux, Marseille, un accompagnement des métropoles
d’avenir
Depuis la mise en place de sa nouvelle stratégie en 2013, ANF
Immobilier confirme son attachement pour les villes de Lyon,
Bordeaux et Marseille, métropoles régionales parmi les plus
dynamiques de France. Ces dernières portent une attention toute
particulière au développement de leurs infrastructures et à la
création de nouveaux quartiers innovants.
La foncière a ainsi investi 369 M€ dans de nouveaux projets à
dominante tertiaire et à fort potentiel dans ces villes, soit 254
millions d’euros en part du Groupe entre 2013 et 2016. Si l’on
rajoute le flux d’opérations immobilières à venir ou
« pipeline », cela représente un total de 567 M€
d’opérations, soit 392 M€ en part du Groupe. Ces investissements se
répartissent géographiquement de la manière suivante: 59% à Lyon,
26% à Bordeaux, 7% à Marseille, 10% en hôtellerie régionale, le
solde constitué par le nouvel investissement réalisé à
Toulouse.
Toulouse, une nouvelle conquête métropolitaine
prometteuse
Toulouse est une des villes les plus dynamiques de France sur le
plan démographique et sur le plan économique. Portée par la
locomotive Airbus mais aussi par d’autres industries (par exemple
l’énergie), la métropole régionale entreprend un développement
important de ses infrastructures et de son parc de bureaux. En
termes de marché, la métropole représente le 3ème marché de bureaux
en France (environ 4,2 millions de m² de bureaux) avec une demande
placée de près de 130 000 m² en moyenne sur les 10 dernières
années, et près de 170 000 m² en 2016 prouvant son développement
accéléré.
En décembre 2016, de manière cohérente, ANF Immobilier a
concrétisé son implantation à Toulouse et signé une promesse
d’acquisition pour un premier immeuble, appelé Centreda et situé
dans la zone de Blagnac. Ce premier ensemble immobilier est
constitué de 2 bâtiments totalisant 16 150 m² de bureaux
(multi-locataires) et représente un investissement de près de 19
millions d’euros. Il génère un revenu additionnel brut annuel de +2
millions d’euros qui démarrera à la date d’acquisition définitive,
en mars 2017.
II) Objectif tertiaire – Un flux continu d’opérations
structurantes
Cadence toujours aussi élevée des livraisons d’actifs
hôteliers
ANF Immobilier prend possession de 3 hôtels neufs: le premier à
Marseille-Vélodrome de 126 chambres sous l’enseigne AC By Marriott
livré en janvier 2016, le second à Marseille-Euromed 2 de 88
chambres sous l’enseigne B&B livré en mai 2016 et le troisième
à Bobigny de 117 chambres sous l’enseigne B&B livré en juin
2016. Ces trois actifs ont été acquis par l’intermédiaire de la
filiale ANF Immobilier Hôtels et génèrent un revenu additionnel de
+1,9 million d’euros, portant le nombre de chambres d’hôtels livrés
de la filiale à près de 1 100.
Investissement dans l’ensemble immobilier Quai 8.2 à
Bordeaux, 31 500 m² de bureaux et commerces et un hôtel 3
étoiles de 126 chambres – Un exemple du savoir-faire d’ANF
Immobilier
ANF Immobilier s’affirme comme un acteur incontournable des
régions grâce à cette opération située à 200 mètres de la gare LGV
qui reliera Bordeaux à Paris en un peu plus de deux heures à
compter du 2 juillet 2017. La foncière est en effet co-investisseur
avec Foncière des Régions (65%/35%) de 29 500 m² de bureaux et
de 2 000 m² de commerces. L’investissement, signé en septembre
2016, représente un montant de 90 millions d’euros dont la
livraison est prévue au troisième trimestre 2018. Les surfaces de
bureaux sont actuellement louées à hauteur de 33% par Orange et
Allianz par l’intermédiaire de baux d’une durée ferme de 9 années.
La foncière a également acquis en partenariat avec Caisse d’Epargne
Provence Alpes-Corse et sur le même site, un hôtel 3* de 126
chambres loué à B&B en vertu d’un bail d’une durée ferme de 12
années. L’investissement représente un montant de 7 millions
d’euros.
Livraison du nouveau siège du Groupe Adecco France,
13 100 m² de bureaux neufs au Carré de Soie à Lyon
ANF Immobilier (50%), en partenariat avec Crédit Agricole
Assurances (45%) et DCB International, a livré en septembre 2016,
13 100 m² de bureaux loués au groupe Adecco France pour une durée
ferme de 9 années. Cette opération représente un investissement de
34 millions d’euros environ dans le Quartier du Carré de Soie, à
Lyon et génère un revenu locatif additionnel de +2,5 millions
d’euros. Le bâtiment a obtenu une certification BREEAM « Very
good ».
Ouverture du commerce Maxi-Bazar de l’opération Banque de
France dans la presqu’île de Lyon et livraison de 400 m² de bureaux
pré loués complémentaires
Après avoir remporté, à l'été 2013, l'appel d'offres pour
l'acquisition de la Banque de France, rue de la République, ANF
Immobilier a réussi son pari de reconversion du bâtiment historique
en à peine 3 ans : Nike a ouvert en mars sur 500 m² et Maxibazar
fin septembre sur 2 000 m². 400 m² de bureaux ont été livrés en ce
début d’année.
III) Créer de la valeur sur tous les fronts
Quai 8.2 à Bordeaux, une promotion importante de 46 000
m² à usage mixte – Une optimisation de la création de
valeur
Co-promoteur avec Vinci Immobilier (50%/50%) de l’ensemble à
usage mixte de 43 000 m² constitué de 29 500 m²
de bureaux, 2 000 m² de commerces, d’un hôtel 3* de 126
chambres, d’un hôtel 4* de 111 chambres et d’une résidence
étudiante de 123 lots, ANF Immobilier envisage de réaliser une
marge en part du Groupe de l’ordre de 6 millions d’euros en tant
que promoteur et de constater près de 2 millions d’euros
d’honoraires de gestion. Cette marge est sécurisée par les cessions
effectives réalisées auprès du partenariat ANF Immobilier-Foncière
des Régions pour les surfaces tertiaires, ANF Immobilier-CEPAC pour
l’hôtel 3 étoiles et un investisseur privé pour l’hôtel 4 étoiles.
La résidence étudiante est déjà pré-commercialisée à hauteur d’un
tiers. Par ailleurs, ANF Immobilier est asset manager et perçoit
des honoraires à ce titre.
Asset management proactif, ANF Immobilier anticipe et
accompagne les besoins de ses utilisateurs
ANF Immobilier a signé un protocole d’accord avec le groupe
Areva concernant son implantation de la Part-Dieu à Lyon. Ce
contrat pérennise la perception de la majorité des revenus
locatifs, à savoir 5,5 millions d’euros jusqu’au 31 décembre 2021
et permet à la foncière d’envisager un redéveloppement créateur de
valeur d’une partie du site.
Cession créatrice de valeur de deux hôtels et augmentation de
la participation d’ANF Immobilier dans sa filiale hôtelière
L’hôtel Carlton de Lyon est situé place de la République. Sous
enseigne MGallery, il dispose de 80 chambres intégralement rénovées
en 2012. L’hôtel Adagio de Marseille est situé rue Trinquet. Sous
enseigne Adagio Aparthotel, livré en 2009, l’établissement compte
142 chambres. Ces deux établissements ont été vendus par ANF
Immobilier Hôtels et l’opération a conduit à une prime de +0,2 €
par action sur l’Actif Net Réévalué d’ANF Immobilier.
Le produit de cession des hôtels a été réinvesti. ANF Immobilier
a ainsi augmenté sa participation de 51 à 77% dans ANF Immobilier
Hôtels. Cette opération s’inscrit parfaitement dans la stratégie
consistant à céder des actifs matures ou valorisés pour investir
dans des produits neufs tertiaires à rendements plus élevés.
Stratégie sur-mesure pour le patrimoine marseillais
De premiers bons résultats pour les commerces marseillais
malgré une baisse mécanique de la valorisation des actifs
ANF Immobilier, constatant l’augmentation de l’offre commerciale
à Marseille, en raison de la livraison de plusieurs centres
commerciaux, adapte sa stratégie avec pour objectif principal de se
différencier et de redynamiser la rue de la République. Elle crée
ainsi deux pôles distincts : le premier, relié au Vieux-Port,
regroupe des commerces de destination dédiés à la famille et au
tourisme et le second, relié à la Place de la Joliette, présente
une offre complémentaire à l’essor du secteur tertiaire
d’Euromed.
La foncière a installé au total 6 enseignes sur 1 400 m² dont
King Jouet, TUI Store, Copy Top, Adopt, Le Petit Cabanon et Dakao.
Elle a également signé un bail pour implanter, rue de la
République, le Musée du Savon qui ouvrira début 2017 et une
fondation rue du Chevalier Roze. Ces faits marquants illustrent la
pertinence du repositionnement d’ANF Immobilier pour ses commerces,
rue de la République à Marseille. Même si la baisse des valeurs
locative conduit mécaniquement a une correction de la valorisation
des actifs de l’ordre de -19 millions d’euros en 2016, il initie le
renouvellement de son attractivité commerciale et laisse envisager
des perspectives positives.
Une tendance très positive pour les logements nus et les
logements meublés
Après une année de transition avec le passage de témoin du
property management à Foncia, le taux d’occupation des logements
nus de la rue de la République augmente nettement avec une vacance
qui diminue de 26% à 17%, une baisse de près de 10% du stock
disponible illustrant le bien fondé de la stratégie d’ANF
Immobilier (soit un différentiel de 29 lots loués en 2016). A la
fin de l’année, 316 lots restent vacants composés de 226 lots à
restructurer et de 90 lots disponibles. Le property manager estime
une résorption supplémentaire de 50 lots en 2017 avec un stock
disponible de 50% en T1-T2 et une demande placée en 2016 idéalement
alignée, composée à 60% de cette typologie d’appartements.
Pour les logements étudiants, ANF Immobilier observe aussi une
nette amélioration avec un taux de vacance à 15% à la fin 2016
contre 28% à la fin 2015. Cette amélioration est à considérer au
regard de la livraison d’une centaine de nouveaux lots mis en
service pendant cette période.
Perspectives de création de valeur et nouveaux
horizons
ANF Immobilier déploie son plan stratégique mis en place début
2013 et met en lumière sa nouvelle identité : Investir
dans les régions, Promouvoir leurs métropoles.Par un ciblage des
métropoles régionales à fort potentiel, un recentrage sur
l’immobilier tertiaire et une création de valeur optimisée, ANF
Immobilier consolide son profil de foncière tertiaire de référence
en régions. Grâce à un flux de nouveaux projets de 198 M€ et des
réserves foncières importantes, elle entrevoit une croissance
sereine avec plusieurs livraisons significatives telles que Quai
8.2 Euratlantique à partir du troisième trimestre 2018.
Pour 2017, ANF Immobilier anticipe un Résultat Net Récurrent
EPRA, part du Groupe ajusté stable par rapport à 2016, en ligne
avec la cadence de développement de ses projets.
Chiffres consolidés (2016/2015)
En M€
EPRA IFRS EPRA
IFRS EPRA var Loyers 51.2 51.2 49.2 49.2 4%
Part du groupe 41.3 41.8 -1% Charges immobilières nettes - 3.7
- 3.7 - 4.0 - 4.0
EBITDA Immobilier
47.6 47.6 45.1 45.1 5%
marge 93% 93% 92% 92% Charges de Structure - 9.8 - 9.8 -
12.2 - 12.9
EBITDA 37.8 37.8
33.0 32.2 15% marge 74% 74% 67% 66% Résultat
Financier - 16.8 - 16.8 - 16.9 - 21.4 Amortissements - - 0.9 - -
0.7 Résultat de Juste Valeur et Cessions - - 4.1 - 25.5 Autres 0.8
- 5.2 - 0.2 - 1.7 Impots - 1.0 - 1.0 - 0.6 - 0.6 Impact
Minoritaires - 7.4 - 13.5 - 5.2 - 14.7 Ajustement frais de
structure non-réccurents 1.4 - 2.6 - Ajustement résultat financier
1.6 - 1.9 -
Resultat Net ajusté (Part du
groupe) 16.3 - 3.7 14.6
18.6 12% marge 39% 35%
Contribution / Cash Flow Récurrent 23.6
21.0 20.6 10.8 15% Part du groupe 18.5
14.9 24%
EBITDA récurrent
38.8 37.8 35.6 32.2 9%
Part du groupe 29.8 28.3 5%
LTV 41.9%
43.0% Gross Asset Value
1 068 1 101 NNNAV
494.0 516.0
Les comptes ont été arrêtés par le directoire du 27 février
2017. Les procédures d’audit sur les comptes consolidés ont été
effectuées. Les rapports de certification seront émis après
finalisation des vérifications spécifiques.
A propos d’ANF Immobilier
Assemblée Générale 10 mai 2017
ANF Immobilier (ISIN FR0000063091) est une foncière
d’investissement cotée, détenant un patrimoine diversifié de
bureaux, commerces, hôtels et logements pour un montant de 1 068
millions d’euros en France. Elle est une foncière de
transformation, en métamorphose, tournée vers l’immobilier
tertiaire, la création de valeur et l’accompagnement des métropoles
régionales dynamiques. Elle est actuellement implantée à Bordeaux,
Lyon et Marseille. Cotée sur Euronext Paris et présente dans
l’indice de référence immobilier EPRA Developed Europe, ANF
Immobilier est une société du groupe
Eurazeo.http://www.anf-immobilier.com
Consultez la
version source sur businesswire.com : http://www.businesswire.com/news/home/20170308006541/fr/
ANF Immobilier :Laurent Milleron, Tél : +33 1 44
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